孤独的虎虎

刚刚从甘肃办完事回来后，打开电视看《金房产》时无意中看到西安有人开始着手个人集资建房了。心中十分高兴，说实话在南方带了好几年看着那边的地产迅猛的发展，而作为西北门户城市的西安在地产发展上始终落后一步，心里挺难受的。这次在集资建房上终于可以和全国走在一起了，心里真的很高兴。但是 高兴之余我又不得不冷静的思考一下。西安真的需要个人集资建房吗？？
个 人集资建房又称之为住宅合作社。最早在国外起源于1884年的英国；在19世纪的纽约也开始出现了一些具有合作社雏形的公寓；1864年罗奇代尔合作社在英国建造了36套合作公寓；1889-1913年，当时的德国政府为房屋合作社立法并且出台低息贷款和土地政策；1916年斯德哥尔摩房屋合作社协会在瑞典建立；同年芬兰住宅建造协会在美国纽约成立为在纽约的芬兰移民提供合作社住宅；20世纪早期。一些犹太组织和工会支持下在纽约建立了几个合作住宅公寓区；1936年加拿大大学生在多伦多大学成立校园合作社为学生提供住宅；1965年纽约皇后大街的服装工人建立了美国第二大的住宅合作社---罗奇代尔村；1972年由于得到了工会的赞助，美国最大的合作社住宅CO-OP City在纽约的布朗克斯建成．１９７３－１９９５年通过对国家住宅法案的修改，加拿大联邦政府首次启动了开发住宅合作社的项目；１９７４年－１９９１年埃塞俄比亚建造了超过１０００个合作社住宅；１９７６年英国的住宅合作社开始接受公共赞助；１９９２年－１９９５年加拿大联邦政府推出了对于新的合作社房屋的资助；２０世纪９０年代　由于一些住宅建筑立法的修改和废除，美国开始了大量的合作社房屋的建造运动．
　以上就是住宅合作社（又称个人集资建房）的历史发展，总体看下来在国外个人集资建房发展什么顺利，而切很有规模了．那么目前的西安乃至中国就真的适合做住宅合作社吗？我看条件很不成熟，这主要包括以下几个方面：
第一：政策条件不成熟。这个主要来自两个方面：1国外的合作建房来自一个重要的条件就是得到了政府或具有政府作用的机构如工会等的扶持。如20世纪的美国是废除和修改了一些建筑立法；而早点的加大拿也是在对国家住宅法修改以后，才开始了合作住宅社的项目。2关于对资金的支持。我们可以从国外的发展中看到加拿大的英属哥伦比亚地区的发展看到，上个世纪70年代到80年代是合作社建房在这里发展的一个黄金时期，而这个黄金时期的背后主要就是加拿大政府出台的一个名为CMHC的房屋贷款项目。而更早的德国在1889年-1913年，就为房屋合作社立法并且出台低息贷款和土地政策。而目前我国并没有任何政策表明可以给出优惠的土地政策或资金来源政策。
第二：管理有风险。我们以北京合作建房的提出者于凌罡来说，“招募了300个合作伙伴，合伙人需持有15万元的自有资金，并承担22.5万元的银行贷款”。这些人都来自不同的领域，有着不同的消费意识和观念。所以怎么去管理他们？怎么才能管理好？这就是一个很大的问题，因为这些人都是股东各有各的观点的。
第三：成本增加风险。自去年以来随着国家土地政策的调整，使得不少开发商的利润增大，导致了房价的全面攀升。而今年年初就传出了钢材等建筑原材料的涨价。在这种情况下作为开发公司可以利用各种手段减低成本。但是作为合作社建房者完全不可能躲僻这层风险，再某些不定的因素下可能还要更大点。
第四：是否真的适合现在的需要。我们可以从国外的发展看出一点，合作建房是彻底为一些无法住房的人提供的平台。如1916年的芬兰住宅建造协会在美国纽约成立的专门为纽约的的芬兰移民提供合作社住宅。可是目前的西安，外来人口压力不是很重。而且政府每年都在开发大量的经济适用房，西安现在的房地产多少存在点供大于求的现象。所以说目前我们不需要合作建房。
以上都是个人不成熟的观点，但是从目前市场发展来看消费者提出这样的需要表明，西安的房地产开发存在一定的问题，同时也可以看出对三级市场（房屋二手交易或租赁）都存在发展不全的问题。希望各位能和我一起探讨。